Mieterhöhung 2009 bei der Gartenstadt Karlsruhe eG!

Wie von diversen Mietern mitgeteilt, hat der Vorstand der Gartenstadt Karlsruhe eG in einigen Wohnbereichen erhebliche Mieterhöhungen ab dem 01.08.2009 gemäß § 558 BGB angekündigt. Nach vorliegenden Unterlagen umfasst die Erhöhung der Miete den maximal möglich gesetzlichen Rahmen von 20%. Hierbei kommmt es, je nach Wohneinheit, zu Erhöhungen von bis zu EUR 100,00 / Monat oder darüber. Die Schreiben, datiert vom 27.05.2009, enthalten als Anlage eine Zustimmungserklärung, mit der der Mieter durch Unterschrift bis zum 31.07.2009 seine Zustimmung zu dieser Mieterhöhung erklären soll. Die Anhebung der Miete wird mit 3 „Vergleichswohnungen“ aus dem Bestand der Gartenstadt begründet.

Hier der zugehörige Text (so oder so ähnlich):

Sehr geehrt…….,

die von Ihnen bezahlte Grundmiete entspricht nicht mehr der üblichen Miete, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage bezahlt wird (ortsübliche Vergleichsmiete).

Natürlich ist es uns auch bewusst, dass eine Mieterhöhung immer eine unerfreuliche Tatsache für unsere Mieter darstellt. Bitte bedenken Sie in Ihrem Fall aber, dass Sie durch die für unsere Genossenschaft sehr aufwändige und kostenintensive energetische Modernisierung des Gebäudes Einsparungen im Energiesektor erzielen können. So sind laut Presseberichten in den letzten 24 Monaten die Energiepreise -wie Sie sicher auch verfolgt haben- um 30-40% gestiegen. Gleichzeitig haben wir festgestellt, dass die modernisierten Häuser eine deutliche Einsparung im Verbrauch haben.

Nach § 558 Abs. 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn

1.die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist und

2.die Kappungsgrenze im Sinne des § 558 Abs. 3 BGB eingehalten wird. Diese beträgt 20%.
Unter Beachtung dieser Bestimmungen begründen wir unser Mieterhöhungsverlangen mit den nachfolgend aufgeführten Vergleichsmieten. Nach dem Gesetz ist es ausreichend, wenn drei vergleichbare Wohnungen benannt werden.

Dann folgt die Angabe von 3 Gartenstadt-Vergleichswohnungen, mit einer Grundmiete von bis zu EUR 7,61 EUR / qm.

Danach erfolgt die Berechnung des Mietaufschlages. Im Regelfall in Höhe von 20%.

Davon abgesehen, dass die Preisentwicklung auf dem Energiesektor seit einem Jahr stark rückläufig ist, kann es wohl nicht angehen, dass ein Vermieter gedenkt, sämtliche wirtschaftlichen Vorteile aufgrund einer energetischen Sanierung pauschal abzuschöpfen?  Schon gar nicht, wenn für die energetischen Verbesserungen in der Vergangenheit bereits ein entsprechender Mietzuschlag bei diversen Wohnungen berücksichtigt wurde (Neuvermietung). Davon abgesehen dürfte die effektive Einsparung pro Wohneinheit aufgrund der Wärmeisolierung deutlich unter EUR 30,00 / Monat liegen. Außerdem müssen bei einer Erhöhung aufgrund energetischer Verbesserungen die Gestehungskosten (abzüglich erhaltener Zuschüsse bzw. Zinsvorteile) berechnet und anteilig auf die entsprechenden Wohnungen umgelegt werden.
Schon aus formalen und berechnungstechnischen Gründen kann deshalb eine pauschale Erhöhung aller Mieten um 20% nicht mit energetischen Maßnahmen begründet werden!

Das Ganze lässt sich bestens aus dem Gesetz (BGB § 559) herleiten:

BGB § 559
Mieterhöhung bei Modernisierung

(1) Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung), oder hat er andere bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt, die er nicht zu vertreten hat, so kann er die jährliche Miete um 11 vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

(2) Sind die baulichen Maßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt worden, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

BGB § 559a
Anrechnung von Drittmitteln

(1) Kosten, die vom Mieter oder für diesen von einem Dritten übernommen oder die mit Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten gedeckt werden, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten im Sinne des § 559.

(2) Werden die Kosten für die baulichen Maßnahmen ganz oder teilweise durch zinsverbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten gedeckt, so verringert sich der Erhöhungsbetrag nach § 559 um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung. Dieser wird errechnet aus dem Unterschied zwischen dem ermäßigten Zinssatz und dem marktüblichen Zinssatz für den Ursprungsbetrag des Darlehens. Maßgebend ist der marktübliche Zinssatz für erstrangige Hypotheken zum Zeitpunkt der Beendigung der Maßnahmen. Werden Zuschüsse oder Darlehen zur Deckung von laufenden Aufwendungen gewährt, so verringert sich der Erhöhungsbetrag um den Jahresbetrag des Zuschusses oder Darlehens.

(3) Ein Mieterdarlehen, eine Mietvorauszahlung oder eine von einem Dritten für den Mieter erbrachte Leistung für die baulichen Maßnahmen stehen einem Darlehen aus öffentlichen Haushalten gleich. Mittel der Finanzierungsinstitute des Bundes oder eines Landes gelten als Mittel aus öffentlichen Haushalten.

(4) Kann nicht festgestellt werden, in welcher Höhe Zuschüsse oder Darlehen für die einzelnen Wohnungen gewährt worden sind, so sind sie nach dem Verhältnis der für die einzelnen Wohnungen aufgewendeten Kosten aufzuteilen.

(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

BGB § 559b
Geltendmachung der Erhöhung, Wirkung der Erhöhungserklärung

(1) Die Mieterhöhung nach § 559 ist dem Mieter in Textform zu erklären. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559 und 559a erläutert wird.

(2) Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung. Die Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn der Vermieter dem Mieter die zu erwartende Erhöhung der Miete nicht nach § 554 Abs. 3 Satz 1 mitgeteilt hat oder wenn die tatsächliche Mieterhöhung mehr als 10 vom Hundert höher ist als die mitgeteilte.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Das vorliegende Mieterhöhungsverlangen wurde in Richtung Modernisierung polemisiert, im Kern jedoch ausschließlich mit  § 558 BGB begründet.

BGB § 558
Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.

(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.

(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze).

Die angekündigte Mieterhöhung bezieht sich also nicht auf energetische Maßnahmen (§ 559 BGB) – wie man den Mietern glaubhaft machen will- , sondern auf die Abstellung örtlicher Vergleichsmieten (§ 558 BGB) = allgemeine Mieterhöhung.

Zur allgemeinen Mietanhebung ist grundsätzlich folgendes anzumerken:

Gemäß § 13 Abs. 1 Satz 3 der Satzung der Gartenstadt Karlsruhe eG ist vor einer allgemeinen Mieterhöhung die Vertreterversammlung anzuhören.

Zitat:

„Vor allgemeinen Mietanhebungen ist die Vertreterversammlung anzuhören“

Die letzte Vertreterversammlung fand am 19.05.2009 statt.

Im Rahmen dieser Veranstaltung gab es weder einen Tagesordnungspunkt „Mieterhöhung“, noch wurde seitens des Vorstandes eine Mieterhöhung angekündigt. Des weiteren wurde auch dem Aufsichtsrat keine Mieterhöhung angekündigt bzw. mitgeteilt.

Der Vorstand hat also hier, ohne jegliche Abstimmung mit den Organen, in die Mietstruktur der Dauermieter eingegriffen. Und das genau eine Woche nach der Vertreterversammlung!

Nach unserer Rechtsauffassung ist die angekündigte Mietanhebung somit satzungswidrig erfolgt und vom Vorstand entsprechend vollumfänglich zurück zu nehmen.

Nach bisherigen Informationen erfolgte der Versand der Mieterhöhungs-Schreiben zu einem Zeitpunkt, an dem sich der Vorstandsvorsitzende, Ralf Neudeck, im Urlaub befand.

Zufall, Absicht, Timing?

Somit wurden die Schreiben von den verbliebenen Vorstandsmitgliedern Wolfgang Gerstberger und Klaus-Georg Floren unterzeichnet. Im Prinzip nichts ungewöhliches, aber bei Betrachtung der geschichtlichen Entwicklung zur Zusammensetzung des Vorstandes dann doch außerordentlich befremdlich. Herr Floren waren nämlich vor mehr als 10 Jahren für die ursprüngliche Initiative „Wir sind die Gartenstadt“ angetreten und wurde auch von Aufsichtsratsmitgliedern der damaligen Initiative in den Vorstand bestellt. Auch Herr Gerstberger wurde von diesen Aufsichtsratsmitgliedern in den Vorstand berufen.

Gründungsinhalt und Ziel der ursprünglichen Initiative war es u.a., damals angekündigten drastischen Mieterhöhungen entgegen zu wirken und die Mieten der Gartenstadt Karlsruhe künftig in einem sozial verträglichen (bezahlbaren) Rahmen zu halten, um den Mietern (auch im Alter) ein dauerhaftes Wohnen in der Gartenstadt zu ermöglichen. Aus diesem Grund wurde auf Betreiben der Initiative die Formulierung in die Satzung eingefügt, dass die Vertreterversammlung vor Mieterhöhungen anzuhören ist. Auch bei dieser Satzungsänderung waren die beiden heutigen Vorstände involviert.

Wer den Mietzins für Neuvermietungen bei der Gartenstadt in den vergangenen Jahren aufmerksam verfolgt hat, musste leider feststellen, dass die Mieten für Neuvermietung in Bereiche vorgestoßen sind, die man mitnichten als sozial verträglich bezeichnen kann. Heutzutage werden Wohnungen der Gartenstadt zu „marktüblichen“ Preisen vermietet, wenn man denn von einer Marktüblichkeit sprechen kann. Insbesondere unter Einbeziehung der Bausubstanz und Ausstattungsqualität vieler Wohnungen der Gartenstadt Karlsruhe eG. Unserer Meinung nach verfolgt der Vorstand ausschließlich wirtschaftliche Interessen ohne Berücksichtigung sozialer bzw. genossenschaftlicher Aspekte. Mit der neuen „Corporate Identity“ wurden wohl auch gewachsene Wertemaßstäbe der Vergangenheit „entfernt“?

Nachdem der Vorstand bei der letzten Vertreterversammlung am 19.05.2009, wie schon bei der Versammlung im Jahr 2008, mit dem wiederholten (und damit undemokratischen) Versuch, die Genossenschaftsanteile der Mitglieder von EUR 260,00 auf EUR 300,00 zwangsweise anzuheben, am Votum der Vertreter gescheitert war, hat man nun möglicherweise eine andere lukrative Einnahmequelle gesucht, um weiteres Kapital zu schöpfen. Die bisherigen Investitionen bezüglich Modernisierung der Geschäftsstelle sowie Einrichtung eines eigenen (nicht konkurrenzfähigen und störanfälligen) Satelliten-Fernsehsignalempfangssystemes (WTC) haben wohl das Budget über Gebühr belastet? Auch bei dem ehrgeizigen Projekt eines geplanten Neubauobjektes entlang der Herrenalberstraße würde nach Ansicht des Vorstandsvorsitzenden die Eigenkapitalquote deutlich absinken.
Hausgemachte Kapitallücken sollen nun offensichtlich durch weiteren finanziellen Einsatz der Mitglieder gedeckt werden?

Die geplante und 2-fach gescheiterte Zwangserhöhung der Genossenschaftsanteile um EUR 40,00 je Anteil hätten lt. Vorstand 1,2 Millionen Euro in die Kasse gespült und damit die Eigenkapitalquote für „weitere Taten“ – zumindest vorerst – erhöht. Erhöht hätte sich hierbei natürlich zusätzlich das Haftungsrisiko (Nachschusspflicht) für die Mitglieder von EUR 260,00 auf EUR 300,00 je Anteil (begrenzt auf 2 Anteile). Zusätzliches Haftungsvolumen, das im Falle von wirtschaftlichen Schwierigkeiten der Genossenschaft auf die Genossen zukommen könnte.

Mitglieder, die die vom Vorstand geplante Erhöhung der Genossenschaftsanteile nicht hätten schultern wollen oder können, hätte der Vorstand – nach Bekunden des Vorstandsvorsitzenden in der letzten Vertreterversammlung – letztendlich aus der Gemeinschaft ausgeschlossen => Mitgliedschaft (und ggf. Mietverhältnis) gekündigt.

Die betroffenen Bestandsmieten will man nun offensichtlich auch auf ein – nach Meinung des Vorstandes – „marktübliches Niveau“ anheben?

Unserer Meinung nach mit einer gesteuerten Häppchentaktik, um nicht alle Mieter auf einmal gegen die Geschäftsleitung aufzubringen. Straßenzug um Straßenzug oder wie er Plan auch immer aussehen mag, erleichert natürlich die Bearbeitung und das Volumen entsprechender Protestbewegungen.

Aber letztendlich sind bei dieser rigiden Entwicklung alle betroffen, weshalb auch die bisher noch nicht betroffenen Mieter sich solidarisch zeigen sollten.

Was bei der drastischen Anhebung aller Garagenmieten funktioniert hat, soll nun wohl im Wohnbereich fortgesetzt werden?

Ohne Rücksicht auf Verluste werden hier insbesondere ältere Leute bzw. Geringverdiener oder Familien in wirtschaftliche Schwierigkeiten gebracht bzw. zu den Sozialkassen getrieben.

Mieter, die sich die „neue Miete“ nicht leisten wollen oder können, sollten die Zustimmung zur Mieterhöhung versagen, wodurch es ggf. zu einem Klageverfahren kommen kann. Hierbei wäre die Geschäftsleitung der Gartenstadt verpflichtet, den Nachweis zu erbringen, dass es sich bei den mitgeteilten 3 Vergleichswohnungen in Art, Ausstattung und Zustand tatsächlich um vergleichbare Wohnungen im marktüblichen Rahmen handelt und dass die Geschäftsleitung überhaupt berechtigt war (Satzungsverstoß?), eine Mieterhöhung durchzuführen. In Anbetracht der Tatsache, dass die Wohnungen der Gartenstadt sich in vielen Bereichen deutlich unterscheiden, dürfte es wohl schon bei den genannten Vergleichswohnungen aus dem Eigenbestand schwer werden, einen entsprechenden Beweis bezüglich Gleichwertigkeit zu erbringen. Insbesondere wenn man berücksichtigt, dass bei den genannten 3 Vergleichswohnungen Neuvermietungen enthalten sind. Hierbei handelt es sich um Wohnraum, der, im Gegensatz zu alten Bestandswohnungen, oftmals umfassend renoviert wurde.

Auch ein Zusammenschluß vieler Mieter zur Erhebung einer negativen Feststellungsklage gegen diese Mieterhöhung ist eine denkbare Option, die darüber hinaus mit vertretbaren Kosten für die beteiligten Mieter bewerkstelligt werden kann.

Des weiteren sollten Mieter, die nicht bereit sind, die angekündigte Mieterhöhung hinzunehmen, einen bestehenden Abbuchungsauftrag sowohl bei der Bank als auch der Gartenstadt gegenüber widerrufen und ab sofort die Bezahlung der bisherigen Miete über einen Dauerauftrag oder jeweilige Einzelüberweisung ausführen.

Mieter, die einer Mieterhöhung zustimmen oder unwidersprochen die Neufestsetzung abbuchen lassen, verlieren möglicherweise den Anspruch auf die bisher bezahlte Miete.