Mieterhöhung 2009 – 2. Akt

Zuerst einmal vielen Dank an all die Mitglieder, die uns ihre Unterlagen zur Verfügung gestellt haben. Aufgrund dieser Unterlagen war es möglich, die Mieterhöhung zum 01.08.2009 gemäß Mieter-Anschreiben vom 27.05.2009 genauer zu analysieren. Es handelt sich, wie bereits im Blogbeitrag vom 12.06.2009 festgestellt, um eine allgemeine Mieterhöhung. Nach den vorliegenden Unterlagen wurde der gesetzliche Rahmen bis zu einer Höhe von 20% voll ausgeschöpft. Lediglich bei einigen der uns vorliegenden Fälle lag die Erhöhung darunter. Hierbei handelte es sich um Mietverhältnisse, die noch nicht lange bestehen und bei denen bereits von Anbeginn eine hohe Miete vereinbart war. Einfacher ausgedrückt „gesetzlich ging eben nicht mehr“.

Der Vorstand der Gartenstadt hat auf den Mißmut der betroffenen Mieter inzwischen auf seine Art reagiert und durch den geschäftsführenden Vorstand ein zweites Schreiben an die Mieter versandt, die der Mieterhöhung bisher noch nicht zugestimmt haben. Dies 1 Monat vor Ablauf der gesetzten Frist (31.07.2009) aus dem ersten Anschreiben vom 27.05.2009 !!

Hier der Inhalt des Schreibens vom 02.07.2009:

Sehr geehrte……….,

mit Schreiben vom 27.05.2009 haben wir Ihnen unser Mieterhöhungsverlangen sowie eine vorbereitete Zustimmungserklärung zukommen lassen. Sie haben uns diese Zustimmung leider bisher noch nicht erteilt.

Wie wir Ihnen bereits mitgeteilt haben, ist der Anlass für die Mietanpassung die durchgeführte energetische Sanierung des von Ihnen bewohnten Objektes. Hierbei wurden ganz erhebliche genossenschaftliche Mittel aufgewendet, die auch zu ganz konkreten Einsparungen für Sie geführt haben. Die Auswertung der Energieab­rechnungen hat ergeben, dass unter Berücksichtigung des Anstiegs der Gaspreise seit der Sanierung von rund 58,9 % und einem Rückgang des Verbrauchs von rund 27,9 % die Ersparnis 0,22 Cent/m²/Monat in dem von Ihnen bewohnten Haus beträgt. Darüber hinaus sparen Sie zusätzlich die Energiekosten für die Warm­wasserbereitung ein, die Sie früher direkt bei den Stadtwerken bezahlt haben. Obgleich die Stadtwerke Karlsruhe zu Beginn dieses Jahres eine Preissenkung vorgenommen und eine weitere angekündigt haben, bleibt für die Zukunft zu erwarten, dass bei der weiteren Verknappung der Ressourcen die Preise steigen werden und Ihre Ersparnis deshalb ebenfalls ansteigt. Die Rohölpreise steigen derzeit schon wieder kontinuierlich an. Die Gaspreisentwicklung folgt mit zeitlichem Abstand dem Rohölpreis.

Entgegen anders lautenden Gerüchten haben wir über die Mietanpassungen energetisch sanierte Objekte bereits 2007 sowohl den Aufsichtsrat als auch die Vertreter informiert. Seit 2007 werden bei energetisch sanierten Objekten die Mieten sofort nach Abrechnung der Maßnahme angepasst.

Die Umsetzung unserer geplanten Mieterhöhung bei den energetisch sanierten Objekten haben wir im Frühjahr 2009 in Angriff nehmen können, nachdem aus­reichend Vergleichmieten in den seit 2001 modernisierten Objekten zur Verfügung standen. Wir haben uns dabei den formalen Erfordernissen des §558 BGB -Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete – bedient, da eine Mieter­höhung nach §559 BGB – Mieterhöhung bei Modernisierung – aufgrund der erforderlichen Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme vor Beginn nicht mehr möglich war. Die Modernisierung war ja bereits, wie Sie wissen, durchgeführt. Wir möchten Sie um Verständnis bitten, dass die Gemeinschaft die weit reichenden Aufgaben zum Erhalt und zur Sanierung des Gebäudebestandes nicht ohne Beiträge, insbesondere der Mieter, die in den Genuss der Vorteile der investierten Mittel kommen, leisten kann. Dabei wird entgegen den Behauptungen von Herrn Peter H. sehr wohl der Ausstattungszustand berücksichtigt.

Auch wird mit den notwendigen Anpassungen nicht die Rendite gesteigert, sondern die Möglichkeiten für die Genossenschaft zur weiteren Investition in den Bestand gestärkt. Bis auf die in der Satzung auf 4 % begrenzte Dividende auf die Geschäftsanteile verbleiben alle erwirtschafteten Überschüsse in der Genossen­schaft und werden zum größten Teil für die Bestandserhaltung, Sanierung und Mo­dernisierung verwendet. So hat die Genossenschaft in den vergangenen 5 Jahren annähernd 30 Mio. € wieder in den Bestand investiert.

Bitte stimmen Sie dem Erhöhungsverlangen bis zum 31.07.2009 zu. Eine vorbe­reitete Zustimmungserklärung ist nochmals beigefügt.

Ralf Neudeck
Geschäftsführer

Was sagt uns dieses Schreiben?

Der Vorstand verspürt offensichtlich „Gegenwind“ und versucht nun mit weiterer Erhöhung des Drucks, Mieter „gefügig“ zu machen? Keine Spur jedoch von Einlenken oder Einsicht?

Dies zeigt sich in einem weiteren Schreiben vom 10.07.2009, in dem die Mieter, die bisher noch nicht zugestimmt haben, zum „Gespräch geladen“ werden. Und zwar am 16.07.2009 sowie 23.07.2009 – jeweils um 17:00. Hierzu später.

Zum Inhalt des Schreibens vom 02.07.2009:

Man gibt inzwischen zwar zu, dass es sich, entgegen der Ankündigung vom 1. Schreiben, nicht um eine Erhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen handelt, sondern in der Tat irgendwie doch um eine allgemeine Mieterhöhung. Anstatt die gemachten Fehler jedoch einzuräumen, versucht der Vorstand nun, sich aus der Sache „herauszuwinden“.

1. Satzungsverstoß

In der Satzung ist eindeutig geregelt, dass vor einer allgemeinen Mieterhöhungen die Mitgliederversammlung anzuhören ist.

Diese Anhörung ist nicht erfolgt !

Behauptet wird nun, Aufsichtsrat und Mitgliedervertreter habe man im Jahr 2007 über eine anstehende Mieterhöhung „informiert“. Davon abgesehen, dass zwischen „Information“ und „Anhörung“ ein deutlicher Unterschied besteht, wurde in der Vertreterversammlung im Jahr 2007 keine allgemeine Mieterhöhung der im Jahr 2009 betroffenen Wohnungen sowie zur Höhe der jeweiligen Mieterhöhung angekündigt, noch hat eine ANHÖRUNG der Mitgliederversammlung zu irgendwelchen Mieterhöhungen stattgefunden. Beleg dafür sind die Schriftstücke zu den jeweiligen Tagesordnungspunkten der Vertreterversammlungen 2007 – 2009.

Download:

Tagesordnung 06/2007 >>>>>>

Tagesordnung 06/2008 >>>>>>

Tagesordnung 11/2008 >>>>>>

Tagesordnung 05/2009 >>>>>>

In der Tagesordnung ist all das geregelt, was in der jeweiligen Vertreterversammlung besprochen, diskutiert oder beschlossen werden soll.

Nachdem die Mieterhöhung zum 01.08.2009 ohne Anhörung der Vertreterversammlung erfolgt ist, handelt es sich um einen eindeutigen Satzungsverstoß.

2. Vergleichswohnungen

Der Vorstand behauptet nun, dass bei den genannten 3 Vergleichswohnungen der Ausstattungsstandard Berücksichtigung findet?

Auch diese Behauptung entspricht nicht den Tatsachen, wenn man folgende Beispiele betrachtet:

– Mieter A wohnt z.B. schon mehr als 40 Jahre in einer Gartenstadt-Wohnung. Der Ausstattungsstandard ist dementsprechend veraltet. Diesem Mieter wird nun neuvermieteter sowie komplett modernisierter Wohnraum als „Vergleichswohnung“ entgegen gehalten.

– Mieter B mit einer Wohnfläche von ca. 70 qm wird mit Wohnraum verglichen, der jenseits der 90 qm liegt.

– Mieter C wohnt im 2. OG rechts und wird mit EG links verglichen usw.

In der Tat – prima Berücksichtigung der Vergleichsmaßstäbe ?!

Jeder Mieter sollte also die genannten „Vergleichswohnungen“ aufsuchen und den jeweiligen Wohnraum vor Ort vergleichen. Weicht eine der genannten Vergleichswohnungen deutlich ab – größer, kleiner, andere Lage oder besser (ausgestattet) -, kann man eine mögliche Klage der Gartenstadt zuerst einmal in aller Ruhe abwarten – sofern es überhaupt dazu kommen sollte ?
Denn; Je mehr Mieter der Erhöhung nicht zustimmen – oder eine bereits erfolgte Zustimmung zurückziehen -, desto mehr Prozesse müsste die Gartenstadt führen. In Anbetracht der Tatsache, dass der Wohnraum der genannten Vergleichswohnungen oftmals nicht vergleichbar ist, eine umfangreiche und riskante Angelegenheit für die Gartenstadt. Auch bei der Überprüfung durch einen gerichtlich bestellten Gutachter ist das Ende in der Regel offen….

3. Energetische Sanierung

Bei einer allgemeinen Mieterhöhung nach § 558 BGB ist es zwar unerheblich, ob, wann oder wer welche Energieeinsparungen erzielt.
In dem Anschreiben der Gartenstadt vom 02.07.2009 wird jedoch wieder dahingehend polemisiert, dass die Mieter energetisch modernisierter Wohnungen erhebliche Einsparungen bei den Energiekosten hätten. Nach den bisher vorliegenden Schreiben beträgt die angebliche Einsparung 0,22 bis 0,31 Cent pro Quadratmeter und Monat.

Gemeint war wohl 0,22 – 0,31 Euro pro Quadratmeter ?

In Anbetracht der Tatsache, dass die Energiepreise starken Schwankungen unterworfen sind, wird eine Einsparung korrekterweise in Verbrauchsmengen (vorher / nachher) angegeben, so dass die Mieter die Einsparung zum Zeitpunkt des jeweiligen Energiepreises nachvollziehen können. Wenn schon die Angabe eingesparter Kosten, dann aber auch zum genauen Zeitpunkt der Ermittlung bzw. über Vergleichswerte der jeweiligen Verbrauchsjahre (2003, 2004, 2005, 2006, 2007…….) sowie entsprechender Belegung durch Abrechnungsunterlagen.

EUR 0,22 bzw. 0,31 sind Werte, die nichts wert sind !!

Erst nach Vorlage entsprechender Unterlagen wäre die Richtigkeit und Nachvollziehbarkeit der einseitig eingestreuten Information nachprüfbar. Auf alle Fälle dürfte es sich bestenfalls um einen Maximalwert handeln.

Aber selbst wenn man davon ausgeht, dass zu dem ermittelten Zeitpunkt – wann immer der auch gewesen sein mag – der Wert den Tatsachen entsprechen sollte, ergeben sich folgende Einsparungen für einen genannten Wert von z.B. EUR 0,26 pro Quadratmeter und Monat:

30 qm-Wohnung   = EUR   7,80 / Monat
40 qm-Wohnung   = EUR 10,40 / Monat
50 qm-Wohnung   = EUR 13,00 / Monat
60 qm-Wohnung   = EUR 15,60 / Monat
70 qm-Wohnung   = EUR 18,20 / Monat
80 qm-Wohnung   = EUR 20,80 / Monat
90 qm-Wohnung   = EUR 23,40 / Monat
100 qm-Wohnung = EUR 26,00 / Monat

Die Werte entsprechen der Prognose des ersten Beitrages vom 12.06.2009 zur Mieterhöhung auf diesem Blog, bei der wir von einem Betrag ausgegangen sind, der deutlich unter EUR 30,00 / Monat liegen dürfte.

Unter Betrachtung der Tatsache, dass bei der momentanen Mieterhöhung z.B. die Wohnung eines Mieters mit einer Grundfläche von 102 qm um einen Betrag von EUR 105,04 / Monat erhöht werden soll, ist eine Einsparung von EUR 26,52 ein eher lächerlicher Wert der hier  – als ursprüngliches Argument zur Mieterhöhung – entgegen gehalten wird.

Fazit

Nach unseren Schlußfolgerungen sind die Mieterhöhungen zu einem großen Teil außerordentlich bedenklich und dürften nicht angemessen sein, zumal durch Nichtbeachtung des Satzungspunktes (§ 13 Punkt 1. Satz 3 – nicht erfolgte Anhörung der Vertreterversammlung) bereits ein Formmangel vorliegt.

1.) Es handelt sich um eine allgemeine Mieterhöhung gemäß § 558 BGB und nicht um eine Erhöhung nach § 559 BGB (Modernisierung). Zuerst wird zwar etwas „zurück gerudert“ aber gleichzeitig dann wieder versucht, irgend welche angebliche Werte eingesparter Energiekosten, aufgrund energetischer Maßnahmen der Vergangenheit, als Mieterhöhungsgrund vorzuschieben.

2.) Nachdem zur allgemeinen Mieterhöhung gemäß Schreiben vom 27.05.2009 keine ANHÖRUNG der Mitgliedervertreter stattgefunden hat, handelt es sich hierbei um einen eindeutigen Satzungsverstoß des Vorstandes gegen die Satzung der Gartenstadt Karlsruhe eG. Die Ahndung von Satzungsverstößen ist Sache des Aufsichtsrates, der bereits kurz nach Bekanntgabe der satzungswidrigen Mieterhöhung informiert wurde. Es liegt nun beim Aufsichtsrat, die satzungsgemäße und gesetzliche Pflicht wahrzunehmen.

3.) Die Vergleichswohnungen entsprechen häufig nicht den Wohnungen der Mieter, deren Miete angehoben werden soll. Deshalb sollte jeder Mieter die angebotenen Vergleichswohnungen besichtigen.

Mieter, die nach wie vor verunsichert sind und rechtliche Beratung suchen, können sich z.B. an folgende Rechtsanwaltskanzleien wenden:

Matthias Rastätter
Frau Häuser
Rastatter Str. 22
76199 Karlsruhe
0721/50968030

Bernd Kappler
Rechts der Alb 27
76199 Karlsruhe
0721/891177

Wontorra & Mergenthaler
Herr Jörg Wontorra
Schirmerstr. 8
76133 Karlsruhe
0721/817371

Insbesondere Mieter mit einer Rechtschutzversicherung sollten einen Anwalt aufsuchen zur rechtlichen Beratung. Aber auch Mieter ohne Rechtschutz sollten zumindest eine kostengünstige Erstberatung in Anspruch nehmen.

Einladung der Gartenstadt zum „Gesprächstermin“ am 16.07.2009 bzw. 23.07.2009.

Inhalt des Schreibens vom 10.07.2009:

Mieterhöhung- Gesprächsangebot

Sehr geehrte……

mit Schreiben vom 27.05.2009 haben wir Ihnen unser Mieterhöhungsverlangen sowie eine vorbereitete Zustimmungserklärung zukommen lassen. Ergänzend hierzu haben wir ein Informationsschreiben vom 02.07.2009 (Anm. der Redaktion: unter Beilage einer weiteren Zustimmungserklärung) an Sie gerichtet.
Gerne stehen wir auch für weitere Fragen und Informationen persönlich zur Verfügung und laden Sie deshalb am 16.07.2009 (23.07.2009) um, 17:00 in unser Kundenzentrum ein.
Sofern Sie den Termin nicht wahrnehmen können, steht Ihnen der Unterzeichner auch nach Vereinbarung an einem anderen Termin zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen
Gartenstadt Karlsruhe

Ralf Neudeck
Geschäfstführer

Die massiven Bemühungen der Verwaltung durch diverse Anschreiben (inzwischen Nr. 3) und nunmehr durch „Einladungstermine“ den Druck zur Zustimmung zu erhöhen zeigt, dass es möglicherweise recht viele solidarische Mieter gibt, die sich dieser Mieterhöhung – nach unserer Meinung zu recht – widersetzen oder eine bereits erfolgte Zustimmung zurück gezogen haben.

Gibt es vielleicht so viele, dass die Terminierung auf 2 unterschiedliche Tage gelegt werden musste, oder geht es nur um taktische Verhandlungsführung im Sinne der Römer ?

Teile das Volk und herrsche ?

Keiner der Mieter ist verpflichtet, diesen Termin wahrzunehmen !

Insbesondere dann nicht, wenn die rechtlichen Voraussetzungen zur ordnungsgemäßen Mieterhöhung nicht geschaffen sind.

Wie schon des öfteren berichtet, handelt es sich u.E. um eine satzungswidrig vorgebrachte allgemeine Mieterhöhung gemäß § 558 BGB, weshalb es keinen Grund gibt, über weitere Details wie Vergleichswohnungen, ortsübliche Vergleichsmiete, Modernisierung etc. überhaupt zu diskutieren.

Dies wäre die Aufgabe der Mitgliedervertreter im Rahmen einer ANHÖRUNG gewesen.

Aber wen interessiert schon eine Vertreterversammlung ?

Wer diesen „Termin“ trotzdem wahrnehmen will, sollte vorher unbedingt rechtliche Beratung einholen, bzw. diesen „Termin“ nur mit anwaltschaftlicher Unterstützung wahrnehmen.

Stell dir vor, es ist Termin – und keiner geht hin ?

Schlußwort

Die Gartenstadt Karlsruhe eG ist eine traditionell gewachsene Wohnungsgenossenschaft. Wege und Ziele werden durch die Eigentümer=Mitglieder vorgegeben. Hierzu werden seitens der Mitglieder Genossenschaftanteile gezeichnet, die darüber hinaus „nachschusspflichtig“ sind. Das heißt; jedes Mitglied haftet gemäß § 17 der Satzung zusätzlich zur gezeichneten Einlage noch einmal in Höhe von 2 Genossenschaftsanteilen (=EUR 520,00) im Falle von Zahlungsschwierigkeiten der Genossenschaft. Zum einen wird also seitens des Mitgliedes Eigenkapital eingebracht und zum anderen eine „Bürgschaft“ durch jedes Mitglied garantiert.

Diesen zusätzlichen Einsatz gegenüber der „freien Vermietung“ erbringen die Mitglieder in der Regel, um dauerhaften und bezahlbaren Wohnraum, auch bis ins Alter, zu erhalten. Die Mitglieder erwarten darüber hinaus eine Berücksichtigung ihrer individuellen Probleme sowie sozialer Aspekte.

Die Gartenstadt ist eine Vorteilsgemeinschaft ausschließlich für deren Mitglieder. Sämtliche Mitarbeiter der Verwaltung sind Angestellte der Gemeinschaft. Aufgabe der Verwaltung ist die Betreuung des Bestandes sowie ordnungsgemäße Behandlung der Mitglieder = Eigentümer der Genossenschaft. Ziel dieser Gemeinschaft war es immer, den Bestand zu erhalten und generationsübergreifenden Wohnraum zur Verfügung zu stellen.

Auf alle Fälle ist es nicht Ziel der Gemeinschaft, die Gartenstadt in ein profitables Kapital-Unternehmen umzuwandeln oder Kapital zur Expansion auf Kosten der Mieter zu generieren.

Mietanpassung ist eine unabdingliche Maßnahme, sofern umlegbare Kosten für Modernisierung im Sinne des § 559 BGB anfallen oder wenn die Mieten im Verhältnis zu vergleichbarem Wohnraum tatsächlich und nachweisbar nicht mehr angemessen sein sollten (§ 558 BGB).

Mietanhebungen sollten jedoch immer nur dann stattfinden, wenn auch die entsprechenden Voraussetzungen hierfür geschaffen sind.

Hierzu gehört auch die Einhaltung des gesamten rechtlichen Rahmens, wie z.B. die Anhörung der Vertreterversammlung sowie die entsprechende Kosten-Transparenz für die Mieter und realistische Einschätzung des aktuellen Mietpreisniveaus im Rahmen einer Genossenschaft.

„Traummieten“ in Höhe von bis zu EUR 7,61/qm, wie sie inzwischen teilweise im Bereich der Gartenstadt bei der Neuvermietung verlangt werden, sind weder ortsübliche Vergleichsmieten, noch akzeptabel für eine Genossenschaft wie die Gartenstadt Karlsruhe eG.